BREEAM

Ben je op zoek naar een duurzaamheidscertificaat voor een van de vastgoedobjecten in je beheer? Of wil je vanaf de tekentafel duurzame keuzes maken in een van je nieuwbouwprojecten? Als je dit leest ben je in ieder geval op zoek naar een manier om ervoor te zorgen dat je vastgoedportefeuille toekomstbestendig is.
Nee, meer dan dat: je wilt weten welke praktische stappen en acties jij kunt uitvoeren met het oog op duurzaamheid. Je wilt weten wat jij kunt doen om je vastgoed toekomstbestendig te maken en je investeringen veilig te stellen. Je wilt een certificaat waarmee je aan iedereen kunt laten zien wat je vastgoed waard is op het gebied van duurzaamheid.

Kies voor BREEAM

Het BREEAM-certificaat en bijbehorend onderzoek biedt je praktische handvaten voor de verduurzaming van jouw vastgoed. Je krijgt inzicht in de werkelijke duurzaamheidsprestatie van een object. Niet alleen op het gebied van energie, maar in de volle breedte; ook de  gezondheidsaspecten, circulariteit en losmaakbaarheid worden meegenomen. 

Ook aspecten als binnenklimaat, ventilatie, licht en vluchtige organische stoffen. worden serieus onder de loep genomen door een van onze experts of assessors. Een gezonde werkomgeving is beter voor het welzijn en de productiviteit van de gebruikers, en daarmee ook goed voor jou als investeerder of beheerder van vastgoed.

Waarom BREEAM?

Met BREEAM ben je verzekerd van de volgende voordelen:

• Je blijft interessant voor investeerders, omdat jouw vastgoedportefeuille bewezen toekomstbestendig is.
• Je krijgt een internationaal erkend duurzaamheidscertificaat.
• Je scoort goed op de GRESB-Index (Global ESG Benchmark for Real Assets)
• Je bent plotselinge en geleidelijke verandering altijd voor, omdat de lat hoger ligt dan waar de wettelijke eisen om vragen.
• In sommige gevallen kan BREEAM-NL je helpen om subsidieaanvragen – zoals de MIA – over de streep te trekken. Duurzaamheidscertificering en haar partners helpen je graag bij het invullen van een aanvraag.

Wat is BREEAM nou eigenlijk?

BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en is ontwikkeld in Engeland door BRE. In 2009 is BREEAM-NL ontwikkeld door Dutch Green Building Council, een variant die is toegespitst op de Nederlandse markt. Met BREEAM-NL worden projecten beoordeeld op hun integrale duurzaamheid. Er zijn 4 verschillende keurmerken:

Ieder keurmerk werkt met eigen punten en wegingen, maar het proces is voor allen gelijk. Binnen BREEAM zijn er verschillende scores haalbaar. Dit geldt voor zowel BREEAM In-Use als BREEAM nieuwbouw. De scores worden uitgedrukt in sterren van 0 tot 5. De scores bij BREEAM In-Use en BREEAM Nieuwbouw komen wel verschillend tot stand. Er zit namelijk een verschil in zwaarte van de verschillende categorieën in de berekening van de totaalscore.

Welk BREEAM label moet ik kiezen? 

Hoe lang duurt een BREEAM traject?

Hoe groot is mijn eigen inspanning bij een BREEAM traject?

Het antwoord op deze vraag is niet eenduidig te geven. Je eigen inspanning is met name afhankelijk van hoeveel data je op het moment van je aanvraag al beschikbaar hebt. Als er veel data is kan het sneller en kost het jou minder tijd. Als er aan de start weinig data voorhanden is zal er nog veel data verzameld moeten worden en zal logischerwijs jouw inspanning ook groter worden. Er is daarbij een verschil tussen nieuwbouw en in-use woningen:

Belangrijk om mee te nemen

Nadat de BREEAM Assessor het assessment indient bij Dutch Green Building Council (DGBC) voeren zij nog een controle uit. Officieel heeft de DGBC 3 weken om deze controle uit te voeren. Neem deze tijd dan ook altijd mee in de planning. De beoogde score en bewijslast zijn ook bepalend voor de gemiddelde doorlooptijd. Hoe hoger de beoogde score, hoe langer de doorlooptijd vanwege de vereiste aanvullende onderzoeken.

Wie zijn er betrokken bij een BREEAM-certificering? 

Hoe ziet het BREEAM-traject eruit als ik met jullie aan de slag ga?

BREEAM Nieuwbouw Assessor

Om de assessor werkzaamheden naar behoren uit te voeren zijn er per certificaat. We onderscheiden er twee: ontwerp en oplevering, verschillende cruciale elementen. De gewenste ambitie heeft hier geen invloed op. Dit heeft wel invloed op de tijdsduur. De 6 verschillende elementen zijn:

1. Bouwplaats audit inclusief verslaglegging 6 uur op de locatie als assessor

Het doel van deze audit is om als assessor te controleren of de bouwplaats voldoet aan de gestelde eisen vanuit BREEAM. De rondgang gebeurt samen met de BREEAM expert en de uitvoerder van de hoofdaannemer. Na de rondgang stellen wij een rapport, inclusief foto’s, op waarin de bevindingen van de assessor verwerkt worden.

2. Controleren van alle, door de BREEAM expert ingevulde, credits 1 werkweek

Wanneer de expert aangeeft dat de ingevulde credits gereed zijn starten wij met het controleren van alle credits. Deze controle gebeurt aan de hand van de BREEAM reglementen en richtlijnen. Bij onduidelijkheid nemen wij contact op met de expert of vindt er afstemming met de DGBC plaats. Wanneer wij een credit afkeuren heeft de expert de kans om zijn onderbouwing aan te passen. Als assessor verzorgen wij een duidelijke reden van afkeuring. Na aanpassing van de expert voeren wij wederom een controle uit.

3. Ontwerpcertificaat doorlooptijd van 3 weken

Nadat alle credits zijn goedgekeurd om het ambitieniveau te behalen wordt het geheel ingediend bij de DGBC. Wij verzorgen de rapportage en discussie met de DGBC. Wanneer ook zij akkoord gaan vindt er een certificaatuitreiking plaats. Na ontvangst van dit certificaat start het opleverproces.

4. Controleren van alle, door de BREEAM expert ingevulde, credits 1 werkweek

Net zoals bij het behalen van het ontwerp certificaat moet er bij het behalen van het oplevercertificaat ook alle credits gecontroleerd worden. Het proces en werkwijze hierbij is identiek aan het ontwerpcertificaat.

5. Oplever audit inclusief verslaglegging 6 uur

Er volgt een definitieve rondgang om het gerealiseerde gebouw te controleren op de behaalde BREEAM credits. Deze rondgang gebeurt eveneens samen met de BREEAM expert en de uitvoerder van de hoofdaannemer. Bij deze rondgang stellen wij ook weer een rapport inclusief foto’s op.

6. Oplevercertificaat doorlooptijd 3 weken

Ook hier volgt indiening en communicatie met de DGBC. Nadat alle credits zijn goedgekeurd die nodig zijn om het ambitieniveau te behalen vindt er een certificaatuitreiking plaats.

BREEAM In-Use assessor:

1. Audits 6 uur

Bij de start van de audits nemen we gezamenlijk door wat er allemaal bekeken moet worden en of er nog onduidelijkheden zijn. Na afronding van de audits stellen wij een bezoekverslag op en een fotoalbum. 

2. Valideren 24 uur

Nadat we alle assets hebben bezocht starten wij met het valideren van de bezochte assets. Wij voeren bij elk asset een complete validatie uit en zullen dit vervolgens rapporteren aan de BREEAM expert. De expert krijgt vervolgens gelegenheid om eventuele aanpassingen door te voeren zodat wij een 2e controle ronde kunnen uitvoeren. Wanneer alle credits na de 2e controle nog niet akkoord zijn kunnen deze niet nog een keer aangepast worden. Wanneer een 3e controleronde toch nodig is rekenen wij meerwerk.

 3. Afronding en indienen 3 weken

Als alle credits en asset gegevens goedgekeurd zijn dienen wij de portefeuille in bij de DGBC voor Quality Assurance op het assessor werk.

BREEAM Nieuwbouw Expert 

Wij starten nadat er een ontwerp op de markt is gezet. Wij starten vanaf de opdracht aan het bouwteam. Onze BREEAM Expert verzamelen en verwerken de benodigde bewijslasten in een online assessementtool. Om de BREEAM Expert werkzaamheden naar behoren uit te voeren zijn er verschillende cruciale elementen.

1. Controle van ontwerp bewijslast 1 werkweek

Bij dit project is het ontwerpcertificaat al behaald. Om ervoor te zorgen dat wij bij oplevering niet voor verrassingen komen te staan starten wij ons werk met het controleren van de opgestelde bewijslast voor het ontwerp. Nu is er nog tijd om dit eventueel aan te passen. 

Vervolgens stellen wij een project specifiek BREEAM handboek op. Hierin staat per credit uitgeschreven wat ervoor moet gebeuren en door wie dit gedaan moet worden. Dit BREEAM handboek is vervolgens ook de leidraad voor alle BREEAM overleggen gedurende het project. Het BREEAM handboek zullen wij tijdens de kick-off behandelen. Wanneer dit gereed is kunnen we de stap maken naar oplever certificering.

2. Bouwplaats audit inclusief verslaglegging 6 uur op locatie

De eerste stap in de opleveringsfase is het inrichten van de bouwplaats conform BREEAM en het laten toetsen hiervan door de BREEAM assessor. Doel van deze audit is om te controleren of de bouwplaats voldoet aan de gestelde eisen vanuit BREEAM. Wij organiseren deze rondgang. Bij de rondgang moet ook de uitvoerder van de hoofdaannemer aanwezig zijn. Na de rondgang stelt assessor een rapport op, inclusief foto’s, waarin de bevindingen van de assessor verwerkt worden. Wij zullen alle voorbereidingen voor deze audit verzorgen zodat de assessor een zo goed mogelijk beeld krijgt van de situatie.

3. Bouwproces afhankelijk van project

Na alle goedkeuringen komen we in de uitvoering van het bouwproces. Gedurende deze tijd houden wij middels BREEAM vergaderingen de vorderingen bij en fungeren wij als vraagbaak voor de verschillende partijen. De invulling van dit overleg, samen met de frequentie en wie daarbij aanwezig dienen te zijn zullen wij tijdens de kick-off vaststellen.

4. Oplever audit inclusief verslaglegging 6 uur op locatie

Er volgt een definitieve rondgang om het gerealiseerde gebouw te controleren op de behaalde BREEAM credits. Deze rondgang gebeurt eveneens samen met de assessor en de uitvoerder van de hoofdaannemer. Bij deze rondgang stelt de assessor ook een rapport inclusief foto’s op. Wij zullen ook deze rondgang voorbereiden en begeleiden.

5. Oplevercertificaat doorlooptijd 3 weken

Nadat alle credits zijn goedgekeurd om het ambitieniveau te behalen wordt het geheel ingediend bij de DGBC. De assessor verzorgt de rapportage en discussie met de DGBC. Ook hierin zijn wij beschikbaar voor eventuele ondersteuning. Wanneer de DGBC akkoord gaat vindt er een certificaatuitreiking plaats.

BREEAM In-Use Expert 

1. Voorwerk
We komen samen met de belanghebbenden om de definitieve scope en aanpak te bepalen. In deze fase gaan wij uitgebreid door de lijst met opgegeven assets heen om te kijken hoeveel assessments er aangemaakt moeten worden conform de richtlijnen van de BRL.

Ook gaan we alle aanwezige informatie van de opgegeven assets opvragen om bruikbare informatie te filteren. Wij zullen hiervoor een lijst opstellen met benodigde stukken. Wij gaan uit van 8 assessments. Eens per twee weken sturen wij een voortgangs update richting het hele team.

2. Quickscan
Om gevoel te krijgen bij de mogelijke score van de assets gaan wij ook aan de slag met het opstellen van de quickscans. Per assessment stellen wij een quickscan op om de mogelijke score te bepalen. Het invullen van de quickscan gebeurt vanuit deskresearch en een locatiebezoek dat wij uitvoeren. Dit wordt aangevuld met de aangeleverde informatie vanuit de eigenaar en beheerder. Het resultaat van de quickscan wordt besproken met de eigenaar en vanuit hier bepalen wij de route per assessment om te komen tot de invulling van de assessmenttool.

3. Opname
Als expert is het noodzakelijk om alle assets in het portfolio langs te gaan. Wat er bekeken moet worden hangt af van het resultaat vanuit de quickscan, maar zeker is dat wij de omgeving, buitenkant en algemene ruimten moeten bekijken. Zodra er van een asset de benodigde bewijslast verzameld is gaat dit asset over naar de fase ‘verantwoorden’. Het verzamelen van bewijslast en verantwoorden in de tool lopen dus gelijktijdig in onze planning. 

4. Verantwoorden
Wij verantwoorden de assets zodra wij de audit hebben uitgevoerd. Voordat er wordt gestart met verantwoorden stellen wij verantwoording templates op voor de credits. Deze stemmen wij vervolgens met de assessor af om te kijken of dit voldoet aan zijn/haar verwachtingen. Dit zorgt ervoor dat wij niet dezelfde credit afgekeurd krijgen op alle assessments.

5 . Controle assessor
Zodra wij een assessment gereed hebben voor validatie gaat de assessor aan de slag. In onze aanpak hebben wij 2 controlerondes vanuit de assessor meegenomen. Wij zorgen ervoor dat binnen deze 2 rondes de credits ingevuld staan om de gewenste score te halen. In onze aanpak zitten standaard overlegmomenten met de assessor. Uit ervaring weten wij dat dergelijke momenten zorgen voor een beter begrip van de afkeurreden van assessor en dit vergroot de kans van slagen bij de 2e ronde.

6. Afronding en indienen
De laatste maand van het traject gebruiken we om de asset gegevens compleet te maken. Deze maand is er nauw contact met de assessor om alle laatste details goed te zetten. In deze maand zijn naar verwachting alle credits goedgekeurd en zijn alle asset gegevens goedgekeurd. Wij verwachten dat de assessor halverwege november de portefeuille indient bij de DGBC voor Quality Assurance.

7. QA & verbeteringen doorvoeren
Zodra we terugkoppeling krijgen van de quality assurance zal de assessor deze met ons delen. Mogelijke verbeteringen zullen gezamenlijk worden gerealiseerd zodat we de assessments zo snel mogelijk opnieuw kunnen voorleggen aan de quality assurance. Hierna volgt goedkeuring en zijn de certificaten formeel behaald.